In privaten Haushalten verursachen die Aufwendungen für Raumheizung und Trinkwassererwärmung den größten Anteil der Energiekosten. Dennoch ist für viele Eigentümer und Mieter der Energieverbrauch einer Immobilie beim Erwerb bzw. beim Einzug meist eine unbekannte Größe.

Dieser Missstand hat sich mit der Umsetzung der europäischen Richtlinie über die Gesamteffizienz von Gebäuden und mit der Einführung des so genannten Energiepasses geändert: Beginnend mit dem Jahr 2006 sind Immobilienbesitzer dazu verpflichtet, einen Energieausweis mit den energetischen Werten ihres Gebäudes vorzulegen. Diese Offenlegungspflicht gilt sowohl für Wohnhäuser als auch für gewerblich genutzte Immobilien, die neu gebaut, verkauft oder neu vermietet werden.

Der Energieausweis dokumentiert anhand von mehreren standardisierten Kennwerten verbindlich und auf einfache Art und Weise die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes. Die EU-Richtlinie lässt offen, welcher Wert für die Berechnung der Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes angesetzt werden kann – Energiebedarf oder Energieverbrauch. Bei einer bedarfsorientierten Berechnung wird jedes Gebäude nach einem normierten Verfahren bewertet, so dass die Kennwerte der Gebäude miteinander vergleichbar sind. Der verbrauchsorientierte Ansatz richtet sich nach dem tatsächlichen Verbrauch in einem Gebäude, zum Beispiel auf Basis der Heizkostenabrechnung. Der Energieverbrauch ist jedoch von der Zahl der im Haus wohnenden Personen und deren Nutzungsverhalten abhängig. Deshalb lässt sich vom Energieverbrauch nur bedingt auf die energetische Qualität des Gebäudes schließen.

Neben dem Kennwert für die Gesamtenergieeffizienz soll der Ausweis weitere Vergleichskennzahlen enthalten, die Auskunft über die Qualität der Gebäudedämmung sowie der Heizungsanlage geben. Der Ausweis kann wahlweise einen Indikator für die CO2-Emissionen enthalten. Außerdem ist laut Richtlinie auch über mögliche Modernisierungsmaßnahmen zu informieren. Ein einmal ausgestellter Energiepass soll für maximal zehn Jahre gültig sein.

Der Primärenergiebedarf als Maß für die Gesamtenergieeffizienz

Der Jahres-Primärenergiebedarf Qp gibt an, wie viele Kilowattstunden Energie aus einer Energiequelle gewonnen werden müssen, um ein Gebäude zu heizen und mit Warmwasser zu versorgen. Qp wird pro Quadratmeter und Jahr angegeben.

Qh = Jahres-Heizwärmebedarf

Das ist die Energie, die die Anlage pro Jahr zum Beheizen des Gebäudes bereit stellen muss. Um Qh zu berechnen, addiert man die Wärmeverluste im Gebäude (Lüftungs- und Transmissionswärmeverluste) und zieht davon die Wärmegewinne (nutzbare interne und solare Gewinne) ab.

Qw = Trinkwasser-Wärmebedarf

Qw sagt aus, wie viel Energie pro Jahr für die Erwärmung des Trinkwassers erforderlich ist.

ep = Anlagenaufwandszahl

Sie ist das Maß für die Effizienz der Anlagentechnik. Je kleiner
ep, desto wirkungsvoller ist das Heiz-und Trinkwasser-erwärmungssystem.

Die Richtlinie der Europäischen Union, die zum 6. Januar 2006 in nationales Recht umgesetzt werden musste, stellt den einzelnen Mitgliedsstaaten frei, wie sie den Energieausweis konkret gestalten. So ist in Deutschland ein Energieverbrauchs-Label für Gebäude – ähnlich der Klassifizierung von Haushaltsgeräten nach Energieeffizienz – geplant. Als Vergleichsmaßstab dient hier der Jahres-Primärenergiebedarf pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche, der, in einer übersichtlichen Farbskala eingetragen, den Vergleich des Objektes mit anderen Gebäuden auf einen Blick ermöglicht.

Der Primärenergiebedarf ist in Deutschland bereits mit der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2002 als Maß für die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes eingeführt worden.

Entgegen des ursprünglich anvisierten Temins zum 6. Januar 2006 wird sich die Einführung des Energiepasses in Deutschland um einige Monate verschieben. Die Bundesregierung wird voraussichtlich zunächst beide Arten von Energieausweisen zulassen. Der verbrauchsabhängige Energiepass soll übergangsweise auf größere Wohngebäude anzuwenden sein.